Tjek om I har overskydende ferie

Mange Brugsforeninger har i regnskaberne stående høje feriesaldi. Til nytår ryger den ubrugte opsparede ferie nemlig bort, uden mulighed for hverken at få det udbetalt eller overført til 2022. Mange medarbejdere kender ikke konsekvenserne, hvis de ikke får afholdt ferien inden årets udløb.

Ferien skal afvikles senest den 31. december 2022

Den 31. december 2022 slutter ferieafholdelsesperioden som løber fra 1. september 2021 til 31. december 2022. Det betyder, at medarbejderen skal have brugt de 5 ugers ferie, som skal afvikles i ovennævnte ferieafholdelsesperiode. Medarbejderen får dog automatisk 5. ferieuge udbetalt, hvis den ikke er afviklet senest den 31. december 2022, medmindre 5. ferieuge er aftalt overført skriftligt senest den 31. december 2022.

Planlæg allerede afvikling af medarbejdernes restferie nu

Da ferieafholdelsesperioden snart slutter, er det meget vigtigt, at Brugsforeningerne planlægger medarbejdernes ferie til afvikling inden den 31. december 2022, da 4 ud af de 5 ugers ferie ellers tilfalder Feriefonden.

Vær opmærksom på gældende varslingsregler ved ferieplanlægningen

Brugsforeningerne skal være opmærksomme på, at ferien skal varsles til afholdelse med respekt for ferielovens varslingsregler, medmindre I er enige om, hvornår ferien skal afvikles inden dette års udløb.  Bliver det nødvendigt at varsle ferien til afholdelse, så husk at følgende varslingsregler gælder:

• Overført ferie (dvs. ferie medarbejderne har optjent fra er tidligere ferieår) kan varsles til afholdelse med en måned, idet ferien betragtes som restferie.
• Hovedferie (de 3 ugers ferie som medarbejderne har ret til at holde i sammenhæng i perioden fra 1. maj til 30. september) skal varsles med mindst 3 måneders varsel, og

Restferie (de sidste ti feriedage kaldes øvrig ferie, som man kan holde i perioden fra 1. september til 31. december året efter).

Væsentlige ændringer med den nye lejelov

Et flertal i Folketinget har den 1. marts 2022 vedtaget en ny lejelov, som trådte i kraft den 1. juli 2022.

Der følger flere ændringer med den nye lejelov, men de to væsentligste ændringer er, at:

• der med lovændringen er sket en sammenskrivning af Lejeloven og Boligreguleringsloven til én Lejelov.
• der er lavet en ny standardlejekontrakt – Typeformular A, 10. udgave

Hvad bør du vide om den nye lejelov

Formålet med den nye lejelov er at skabe en forenklet og moderniseret lejelov ved sammenskrivningen af den tidligere lejelov og boligreguleringsloven, så der skabes et bedre samlet overblik over lejelovgivningen.

Brugsforeningerne skal særligt være opmærksom på, at:

• efter loven er trådt i kraft den 1. juli 2022, så gælder den nye lejelov for alle lejekontrakter, dvs. også de lejekontrakter, som blev indgået før den 1. juli 2022.
• den nye lejelov udelukkende indeholder regler vedrørende det direkte lejeforhold mellem udlejer og lejer.
• der en række administrative krav til bl.a. udlejere, som kan få økonomiske konsekvenser, hvis de ikke overholdes.
• den nye typeformular ved indgåelse af lejekontrakter pr. den 1. juli 2022 skal anvendes.

Som nævnt ovenfor følger der med den nye lejelov en opdateret standardlejekontrakt – også kaldet en typeformular. Det betyder, at Brugsforeningerne som udlejer skal være opmærksom på fremadrettet at anvende den korrekte typeformular (10. udgave), fra den 1. juli 2022, da det kan have store konsekvenser at anvende en forkert lejekontrakt med forkert lovhenvisning ved privat beboelse.

Den nye typeformular kan downloades her. 

Den nye typeformular A, 10. udgave er autoriseret pr. 1. september 2022, og kan derfor kun bruges i lejeforhold, som indgås den 1. september 2022 eller herefter. Ved indgåelse forstås aftaletidspunktet, hvilket som oftest også kan betegnes som underskriftstidspunktet på lejekontrakten.

Der vil være en overgangsperiode, hvor både typeformular A, 9. udgave og typeformular A, 10. udgave kan benyttes. Typeformular A, 9. udgave må fortsat anvendes frem til og med den 31. december 2022, men fra 1. januar 2023 er det kun typeformular A, 10. udgave, som må anvendes.

Lovforslag om loft over huslejestigninger

Regeringen indgik den 26.8.2022 en aftale med sine støttepartier om et straks-indgreb i lejelovgivningen for at begrænse mulighederne for at indeksregulere huslejen i private boliglejemål. Den politiske aftale går i sin enkelthed ud på, at private udlejere ved anvendelse nettoprisindeksering, ikke må lade huslejen stige mere end 4 procent. Det er hensigten, at loftet skal gælde de næste to år, som har til formål at give ro for landets lejere grundet høj inflation.

Da lovforslaget nu er fremsat, så det er muligt at beskrive omfang og konsekvenser af indgrebet.

Gældende ret

Normalt er det muligt at aftale, at huslejen i private boliglejemål en gang årligt reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset. Kravet til vedtagelse er alene, at det fremgår af parternes lejeaftale. Det skal blot være klart, hvad aftalen omhandler. Der kan ikke gyldigt aftales en minimumsregulering – f.eks. en fast procentsats. En sådan aftale er ugyldig.

Reguleringen sker typisk pr. den 1. januar – men det er ikke et krav, og et andet tidspunkt for den årlige regulering kan frit aftales (dog kun en regulering årligt). Lejeforhøjelsen skal ikke varsles, den kan gennemføres på baggrund af en meddelelse (en mail eller et brev) herom fra udlejer til lejer, hvor det fremgår, hvad lejen forhøjes til.

Aftalen kan indgås for alle typer af private boliglejemål – såvel i regulerede som uregulerede kommuner.

Hvis det fremsatte lovforslag gennemføres

Som nævnt vil de foreslåede lovændringer indføre et 2-årigt loft for huslejestigninger på 4 procent årligt. Det betyder, at lejen fortsat kan reguleres én gang om året i henhold til udviklingen i nettoprisindekset; men maksimalt med 4 procent. Når indekset ikke op på 4 procent, er stigningen begrænset til den faktiske udvikling, ligesom udlejer frit kan vælge at aftale en endnu mindre stigning med lejeren.

Vær opmærksom på, at indgrebet også vil gælde for lejeaftaler, hvor der allerede i 2022 er gennemført en nettoprisindeksering. Udlejer vil her - efter en periode svarende til lejers opsigelsesvarsel (typisk 3 måneder) – skulle nedsætte lejeforhøjelsen til de 4 procent stigning fremadrettet.

Dog alligevel mulighed for at kræve stigning på mere end 4 procent i visse situationer

Med lovforslaget følger også en undtagelsesbestemmelse, som går ud på, at udlejer gives mulighed for at hæve huslejen med mere end 4 procent, hvis udlejeren kan dokumentere, at lejen inklusive lejestigningen ikke dækker stigningen i ejendommens driftsudgifter sammenlignet med driftsudgifterne året før. Huslejestigningen kan dog aldrig overstige nettoprisindekset.

Vær opmærksom på, at ordningen umiddelbart er kompleks og kræver fremlæggelse af omfattende dokumentation. I den forbindelse har lejeren eller beboerrepræsentationen mulighed for at gøre indsigelse mod udlejers krav om lejestigning udover de 4 procent, hvorefter udlejeren har pligt til at indbringe sagen til afgørelse for huslejenævnet, hvis udlejeren ønsker at fastholde den del af lejestigningen. Huslejenævnet skal afgøre sagen inden for 3 måneder.

Hvem vil lovindgrebet gælde for?

Lovindgrebet gælder for alle private boliglejemål, hvor det i lejekontrakten er aftalt, at lejen reguleres som følge af stigninger nettoprisindekset. Erhvervslejemål er således ikke omfattet af indgrebet, hvorfor der fortsat frit kan aftales, hvordan lejen skal reguleres.

Desuden begrænser indgrebet ikke en udlejers ret til i øvrigt at varsle lejeforhøjelser efter lejelovgivningens regler – f.eks. ved stigning i skatter og afgifter eller stigning i driftsgifter for lejemål, hvor reglerne om omkostningsbestemt leje gælder. Udlejer skal samtidig huske, at inflation ikke i sig selv er et grundlag for varsling af lejestigninger.

Fra på hvilket tidspunkt gælder lovindgrebets begrænsninger?

Loven træder i kraft den 30. september 2022. Derfor vil lovindgrebet gælde for alle nettoprisindekseringer, der foretages herefter. Som anført ovenfor vil lovændringen også gælde lejeaftaler, hvor der allerede i 2022 er gennemført nettoprisindeksreguleringer.

BA bemærker

BA bemærker, at den foreslået regelændringerne er komplekse. Særligt vil reglerne om ikrafttræden for eksisterende kontrakter kunne give anledning til administrative udfordringer for Brugsforeningerne, ligesom vurderingen af, om der kan være grundlag for at anvendelse undtagelsesmuligheden omkring varsling af en højere regulering end 4 procent virker administrativt tung. BA opfordrer derfor Brugsforeningerne til, hvis de vil sætte lejen op i henhold til lejeaftalen med lejer at kontakte en erhvervslejerets specialist for nærmere rådgivning forud for.

BA har for nyligt udsendt invitation til at deltage i årets fælles efterårsmøder til de bestyrelsesmedlemmer og uddelere.

De fælles efterårsmøder afholdes 5 forskellige steder i landet.

BA opfordrer til at man støtter op om efterårsmøderne, da det er en god måde for bestyrelserne til at vide hvad der rører sig i organisationen.

Dagsordenen for efterårsmøderne er:

• Indlæg ved Brugsforeningernes Arbejdsgiverforening.
• Brugsforeningernes Samlede Kædeforening (BSK) giver en status på BSKs arbejde, hvad er der sket siden stiftelsen på generalforsamlingen i maj, og hvad er den fremadrettetdestrategi? Der bliver mulighed for at komme med input og ideer til BSKs kommende fokuspunkter.
• Indlæg v/koncerndirektør (Brugskæderne) Allan Kristoffersen.
• Møde i henholdsvis Dagli'Brugsen og SuperBrugsens kæder, hvor der er fokus på den respektive kæde og Coops forretning. Hvordan går det, og hvad forventes der af fremtiden? Der vil være indlæg fra talsmænd, formænd i kæden samt repræsentanter fra Coop.

Der vil også være middag indlagt i programmet.

Hvis du har spørgsmål, så kontakt gerne BA sekretariatet, f.eks. ved at svare på denne mail, eller på telefon 33248135.